2017-07

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総合設計制度を誤って適用と周辺住民が都を提訴

■原宿団地建替えで都を提訴、高さ60メートルの許可取り消せと

外苑西通り(通称:キラー通り)沿いに、高さ60メートルの高層マンションの建設をめざす原宿住宅団地(坪郷佳英子理事長)の建替え計画は、建築基準法にいう「総合設計」制度の適用を誤ったものとして、周辺住民が1月22日、処分庁である東京都を相手に、許可処分の取り消しを求めて東京地裁に提訴した。


訴えによると、「総合設計」制度は、「住環境の改善に資する」(建築基準法59条の2)ような、「公開空地」を提供する場合の“特例”として、高さ制限を1.5倍に緩和できるというものだが、今回の計画では日照時間がゼロもしくは極めて短く、さらに通り抜けも不可能で、通常の高さ制限40メートルを、60メートルにまで緩和する要件を満たしていない。横浜市では同種のケースは「公開空地」と認めておらず、著しく不均衡としている。


加えて、落下物の危険防止のため、条例上は本来、建物をあと2メートルほどセットバックしなくてはならないにもかかわらず、これも実施しない計画。


さらには、通常の建て替えでは地権者への還元率が100%程度だが、今回は200%とあまりにも極端な利益重視の計画で、大口の地権者であるNTT都市開発、東日本高速道路など、公益性が高いとされる「民間」企業への批判も強めている。


原宿団地の竣工は1957年で、今年で築53年。


計画によると、いま4、5階建ての合計6棟(120世帯)を地上19階、地下2階および地上10階建ての2棟に建て替え、延べ床面積2万9610平方メートル、215世帯の高層マンションとする。着工は2009年10月、竣工は2012年7月の予定だったが、建設の前提となる取り壊しそのものが今年4 月以降に延期となっている。


同種の事例が浅草寺周辺など各地で頻発していることから、原宿団地に隣接する妙圓寺の本間大智副住職ら原告関係者は22日夜、台東区の生涯学習センターで開催する「景観と住環境を守る全国ネットワーク」の首都圏交流会に合流し、全国的な住民運動に発展させたいとしている。


▲原宿新聞 2010年1月22日(木)

△代理人は鞆の浦訴訟で勝訴した神楽坂キーストーン法律事務所の日置弁護士、同じく富田弁護士と、田村町総合法律事務所の本間久雄弁護士。
日置弁護士は、黒部丘・長谷工マンションの建築確認取消しを求める審査請求の代理人でもある。


◇外苑西通りの環境を考える会代理人名義で東京都マンション課に申込書を提出

マンションというものは地域に溶け込みながら人が住み続けるものです。このような、地域性を無視し、周囲に莫大な迷惑をかける建替計画に、法が助力を与えるのは明らかにおかしい。このような計画が相次げば、間違いなくマンション建替えは社会問題になるばかりか、マンションそのものの存在意義が問われることでしょう。

申 入 書
   平成21年8月10日
東京都知事 
石原慎太郎 殿

               外苑西通りの環境を考える会

代理人弁護士 本間久雄

1:当職は、外苑西通りの環境を考える会の代理人を務める弁護士です。
2:渋谷区神宮前3-37所在の原宿住宅団地(以下、「原宿団地」といいます)では、現在建て替え計画が進行中で、御庁に建替組合設立認可申請がなされるものと思われますが、申請がなされたとしても、設立認可を見合わせるよう申し入れをします。
3:原宿団地では、総合設計制度(建築基準法59条の2)を用いて建替えを進めていますが、容積率緩和の「代償」として設けられる広場状公開空地は、冬至の時期に、面積の50%近くが一日中日影となっております。そのため、このような日の当たらない、建物の谷間にあって、ビル風が吹きすさび、しかも袋小路で通り抜けのできない劣悪な公開空地は、設置することにより、法59条の2に言うところの「市街地の環境の整備改善に資する」とは到底言えないものと考えられます。
  そのため、外苑西通りの環境を考える会の会員が中心となって、現在東京都建築審査会に対し、審査請求を行い、御庁が原宿住宅団地管理組合に対して出した総合設計許可処分を争っています(20建審・請第14号)。近日中には、東京地方裁判所に総合設計許可処分の取消を求めて行政訴訟を提起する予定です。
 以上のように、原宿団地の建替え計画の内容が建築基準法に違反している疑いが極めて強いので、建替組合設立認可基準について規定したマンションの建替えの円滑化等に関する法律12条3号を満たさないものと考えます。
4:原宿団地側は、昨年8月29日、30日に初めて近隣住民に対し、高さ60メートルもの超高層マンションを建築すると告知しました。
  ファッショナブルな通りとして全国的に有名なキラー通り(外苑西通り)に、そのような超高層マンションが建つことは、近隣住民にとって、晴天の霹靂であり、強い反対の声が上がり、団地側に対し、説明を求めましたが、団地側は、一回説明会を開いたものの、参加する住民を10人以下に限定し、近隣住民からは憤りの声が聞かれました。
 その後、昨年10月には開発許可、今年2月には、総合設計許可が下りるなど、極めて強引なペースで団地側は計画を進めています。
 通常、マンションの建替えにあたっては、マンションの住民がこれからもその地域で住み続けるので、地権者が中心となって、地域社会に対し、きちんと説明と対話を果たします。マンション建替えにおける説明と対話の重要性は多くのマンション建替えに関する書籍において一節を割いて説明しています。大田区の萩中住宅建替えや、新宿区の同潤会江戸川アパート建替えの事例では、きちんと説明を果たしたと聞いております。
 原宿団地の場合、トーワ綜合システムという近隣対策業者を用いて、住民対応をさせているだけで、原宿団地地権者は、近隣住民との説明と対話を果たそうとしていません。このことについて、多くの近隣住民は強い不満を抱いております。
 現在、外苑西通りには、原宿団地側の横暴な計画に対する怒りのアピールとして、のぼり旗やメッセージボード、横断幕が掲げられております。このまま、原宿団地側が近隣住民に対し、説明と対話を果たさず、強引に計画を進めるのならば、将来に渡って近隣住民と原宿団地地権者との間に深い溝ができることは必至です。このような状況は、同じ地域に住む双方にとって不幸なことであると考えます。
 このような、原宿団地側の計画の進め方は、長い目で見れば、「国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与」(マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針)するものと言えず、マンション建替えの円滑化等に関する法律12条10号に反するものと考えます。
5:以上のような理由から、原宿団地に対する建替組合設立認可は、総合設計許可処分に対する不服申立が全て終結し、かつ原宿団地側が近隣住民に対して十分な説明責任を果たしたと評価できるまで、見合わせるよう申し入れを致します。
                                 以上

▲外苑西通りの環境を守る会 
 ~キラーストリートを守ろう!原宿団地高層化の見直しを求める~
http://ameblo.jp/everyheart-daichi/theme1-10011242105.html#main

◇「原宿団地」高さ制限緩和取り消しを…周辺住民が提訴

建て替え計画が進められている東京都渋谷区神宮前3の原宿団地について、都が高さ制限を緩和したのは違法だとして、付近住民ら11人が22日、都に許可処分の取り消しを求める訴訟を東京地裁に起こした。

訴状によると、この地域は同区の都市計画で、建物の高さを40メートルに制限されているが、市街地の環境改善につながる建築計画と認められれば、 建築基準法の特例で、高さ60メートルまで認められる。都は2009年2月、この特例に基づき、建て替え後に敷地の一部を広場などとして開放するとした同団地の建物の高さ制限を緩和した。これに対し、住民らは、「広場が行き止まりで通り抜けができず、市街地環境の改善につながらない」と主張している。

提訴後に記者会見した原告の遠藤晴久さん(74)は「計画は地域の景観まで破壊するので、見直してほしい」と話した。

都建築指導課の話「訴状が届いていないので、コメントは差し控える」

▲読売新聞 2010年1月25日(日)

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