2017-11

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マンションも限界集落化する

■住民と建物、二重に高齢化

4年後の2011年、築30年以上のマンションが100万戸に達するという。建物の老朽化が心配になるが、専門家は「住民高齢化による管理組合の機能不全の方が深刻」という。「いま手を打たなければ、廃虚化する」と警告している。
「理事会役員のなり手がなく困っている」「住人の高齢化に配慮した管理規約をつくりたい」
23日、東京都千代田区で開かれたフォーラム「高齢化社会におけるマンション管理」。110人が参加した会場からは、切実な質問が相次いだ。
戦後ベビーブーマー向けの分譲マンション建設ラッシュから30年。一通りの大規模改修を終え、建て替えや再開発が理事会の議題にのぼるところが多い。
だが、マンション管理士の木村孝さんは、「建て替えは現実的とはいえない」と断言する。「今年都内で建て替えに踏み切ったマンション10数棟は、すべて建築戸数を増やしている。増えた分を分譲し、その売り上げを建築費に回したが、同じ対応をとれるのは多くない」という。
さらに、同じくマンション管理士の今川守さんは、「老朽化は建物だけの問題ではない。住民の高齢化も深刻」と指摘する。65歳以上人口が半数以上になった集落は、「限界集落」と呼ばれ共同体の維持が困難な状態とされるが、今川さんは「ほっておけばマンションも限界集落化する」と警告する。
国土交通省の「マンション総合調査」(03年度)でも、1999年度に51%だったマンション居住世帯主で50代以上の割合は60%に増加。逆に、30、40代の割合は減少し、住民の高齢化を示している。
築年数を重ね、住民が高齢化した「限界マンション」の問題は、建物自体のハード面よりも「管理組合が活動維持できなくなる」(今川さん)点にある。同調査の「マンションのトラブル」の項目でも、99年度調査で2%台だった「管理組合運営」が2003年度には15%に増えた。
東京マンションフォーラムの高野道代事務局長は「認知症の人が現れ、管理組合が立ち行かなくなる。独居が増え、孤独死も深刻な問題」と高齢化の弊害を挙げる。
対策について、前出の木村さんは「建物自体は50年以上持つ。今のうちに、60、70年後も住めるマンションに育てる手だてをとるべきだ」と事前の対応を呼びかける。
新築時の状態維持を目的とした従来の修繕計画を見直し、「若い世代にも魅力的なマンションの姿を維持し、入居を促す」ことを提案する。防犯やバリアフリーなど時代に見劣りしない設備を整えるためにも、「年金生活になってからの積立金上積みは困難。現役中の見直しが肝心」と念を押す。
だが、最新設備を設けるのは資金的にも難しい。今川さんは「そこを埋めるのがソフト面。マンション内のコミュニティーづくりも重要な柱」と話す。「マンション内に住民交流のためのクラブをつくったところもある。日ごろの意思疎通があれば、難しい問題も理事会の話し合いでスムーズに解決する」
マンション問題評論家の村井忠夫さんは「人間と同じで、高齢化が突然やってくるわけではない。どんな住人がいるか事前に把握し、建物の状態を調査し、管理組合を再点検すること」とアドバイスする。高齢者の理事会離れについても「もう年を理由に役員を辞退できる時代ではない」と指摘している。

▲東京新聞 2007年11月28日(水)

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