2010-07

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分譲マンションに初の蓄電池システム導入

エコマンション

■太陽光パネルと蓄電池で電力を“地産地消” 

エコに対する一般消費者の意識の高まりを受けて、大手デベロッパーが分譲するマンションでも、エコに配慮した取り組みが見られるようになってきた。

伊藤忠都市開発は、現在分譲中(2011年3月入居開始)のクレヴィア二子玉川(東京都世田谷区)で、分譲マンションとしては初めて蓄電池システムを導入した。総戸数51戸、5階建ての屋上には太陽電池モジュール10.8kWを搭載し、共用部照明の電力を賄う。使用する照明には、より省電力なLED(発光ダイオード)を導入することで、照明消費電力のほぼすべてを太陽光発電で賄い、CO2排出をゼロにする計画だ。

ところが、太陽光発電を照明用の電力に充てるには問題がある。発電するのは日が差す日中であるのに対して、肝心の照明に電力が必要とされるのは夜間だという点だ。この問題を解消するのが大容量のリチウムイオン電池だ。昼間に降り注ぐ太陽光によって発電した電力を蓄電池に蓄え、夜間の照明に利用する。共用部の電力消費を低減し、居住者は1戸当たり月々1200円程度の管理費負担が軽減される。

・低炭素交通社会システムの実証とも連携

このほか、共用部照明で使い切らない余剰電力は、マンション住民がシェアする電気自動車の充電用に供される。

設置する蓄電池は、伊藤忠商事が車載用に開発しているリチウムイオン電池だ。このプロジェクトでは新品の電池を使うものの、将来は車載用のリチウムイオン電池の二次利用先として、機能がいくらか劣化してもシステム上は問題の少ないマンション向けへの活用を見込んでいる。

二次利用においては、電池システムの使用状況の“履歴・カルテ”を作成することで電池の信頼性を保証する必要もある。今回のプロジェクトには、電池の利用状況と劣化状況のデータを収集するという役割もある。

伊藤忠商事は、民間企業十数社やつくば市と共同でクリーンエネルギーを活用した低炭素交通社会システムの共同実証プロジェクトを、2010年5月から実施している。クレヴィア二子玉川は、この共同実証プロジェクトで開発されたシステムをマンション向けでも実証するプロジェクトという位置付けだ。将来的には、二次利用先として市場全体の2割の新築マンションへの導入を目指している。

・住まいながら「無理なくエコ」を実現

伊藤忠都市開発の経営企画部広報室の小泉繭子さんは「当社では、エコロジカルな未来へ向けて、無理せず、住んでいるだけでエコに配慮できるような住宅を提供していく“モットエコ(Make Original Tomorrow with ECO)”を推進しており、クレヴィア二子玉川は、その第1号物件に位置付けています」と、社を挙げてのプロジェクトであることを強調する。

“モットエコ”を支える三つの取り組みは、「つくる(創エネ)」「ためる(蓄エネ)」「へらす(省エネ)」だ。

このうち、「つくる(創エネ)」「ためる(蓄エネ)」は、先に紹介した太陽光パネルと蓄電池だ。

残る「へらす(省エネ)」についてもいろいろな工夫を試みている。ガス給湯機には高効率給湯機「エコジョーズ」を採用し、浴槽には、沸かして長い時間経っても湯温が下がりにくい保温浴槽を採用するなど、省エネに配慮している。また、複層ガラスや節水型のトイレを採用し、エネルギー使用のモニターを設置してエコの“見える化”も実施している。

長く住み続けることができるよう長寿命にも取り組む。部屋と部屋の間に設けた収納棚をさまざまに変更できる“KATASU”という収納システムだ。住む人の成長やライフスタイルの変化に対応する。「マンション居住者へのアンケートを踏まえて、収納面についても工夫することもエコにつながるのではと考え、導入した。入居後も簡単に変更できる。家具を買い換える必要がないので資源のエコにつながるし、変更が容易なことで長く住み続けられるサステナブルな家を実現できる」のだと、小泉さんは説明する。

・接続した家電製品の待機電力を一括OFF

小さな試みであるが、接続した家電製品の不要な待機電力を一括で切ることができる「エコなスイッチ」が目を引いた。

これは、各部屋に設けられたコンセントに色分けされたところに差した家電製品について、玄関先の「エコなスイッチ」ひとつで、元から完全に遮断する。いうなれば局所的にブレーカーを落とすのと同じような仕組みを採用している。

毎日出かけるとき、あるいは長期に家を空けるときの活用が考えられる。誰もが気軽に使うことができるようなエコの仕組みを取り入れることで、住まい手のエコ意識が自然と高まる。

このほか、モニタリングにより住まい手の声をキッチンの企画にも取り入れることで、使いやすく心地よさを追求したという。

例えばレンジの上部だけでなく、コンロ前の壁や、引き出しの底板、レンジフードの整流板などにホウロウを使用し、掃除を簡単にする。シンク前のデッドスペースを有効に活用した包丁差しを設けるなど、住まい手本意の住宅づくりに心がけている。

小泉さんは、「エコへの取り組みはもとより、住まいの細部にもこれまで以上に配慮し、より快適な暮らしを送ってもらえるよう心がけています」と、開発に当たっての取り組みを説明する。

▲日経BP社 ケンプラッツ 2010年7月2日(金)
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=応援します!黒部丘マンション反対運動= 建築確認を下ろす前に周辺住民が意見できる場を設けることが必要

■相次ぐ「着工後、建築確認取り消し」の共通点
~自治体の特例認定に違法性 これを前提とした建築確認は違法~

2009年はマンション建設を巡る裁判で、建築確認を取り消す判決が目立った。

例えば、1月14日の東京高等裁判所の判決だ。東京都新宿区に建設中だったマンションについて、建築確認処分を取り消す判決を下した。12月17日の最高裁判決で確定し、一般の新聞やニュースも取り上げたので、ご記憶の読者も多いだろう。

9月9日には大阪地方裁判所が、大阪狭山市内に既に完成していたマンションの建築確認を取り消す判決を下した。こちらは、2010年2月中に控訴審の判決が言い渡される予定だ。

この二つの事例は、いずれの敷地も都市計画法上、開発許可申請の対象となる500平米を超えることや、周囲に崖があることなど共通点が少なくない。建築紛争に数多くかかわっている日置雅晴弁護士は、こうした共通点の中から、「自治体の判断を踏まえて、建築主事などが建築確認を下ろすこと」の問題点を指摘する。

例えば新宿区の事例では、敷地が東京都建築安全条例の接道要件を満たしていなかったにもかかわらず、新宿区長が敷地周辺の安全性などを認め、同条例の特例を認定。この認定を受けて建築確認が下ろされた。ところが東京高裁は、敷地に防災上の問題などがあるため、区長の特例認定に違法性があると判断。この認定を前提とした建築確認は違法だとして、取り消した。

大阪狭山市の事例では、大阪府知事が交付した開発許可等不要証明書を前提に建築確認が下ろされた。しかし大阪地裁は、同証明書が交付されても、建築主事などは開発許可の有無などを審査しなければならないと判断。斜面に建築物である立体駐車場が建設されているなど、開発許可が必要な計画だったにもかかわら ず、開発許可を受けないまま下ろされた建築確認は違法だとして、この確認を取り消す判決を下した。

日置氏は、「自治体や建築主事などに加えて、裁判所の判断も加わる制度の下では、その建築計画が適法なのか、違法なのかが予見しづらい。また、違法性が認められたとき、責任の所在があいまいになる」と話す。

新宿区のマンションでは今後、違法性を是正する対策のために、事業主と区とが話し合うことになる。着工後の確認取り消しは、着工前の取り消し以上に多くの手間とコストを生む。日置氏は、着工後の確認取り消しについて、次のように訴える。

「建築基準法や都市計画法上、無理がある計画を強引に進めると、周辺住民らが提起した訴訟で、着工後でも建築確認を取り消されるリスクがあることを、事業主も建築設計者も認識する必要がある。事業主側の申請だけで判断して建築確認が下ろされる現在の仕組みでは、周辺住民が建築計画に異議を訴えるには裁判に頼ることになる。こうした事態を繰り返さないためには、建築確認を下ろす前に、周辺住民が意見できる場を設けることが必要ではないか」

▲日経アーキテクチュア 2010年1月19日(火)

=応援します!黒部丘マンション反対運動= 「(仮称)湘南平塚プロジェクト」に呆れた!

買ってはいけない大規模」の首都圏編25物件中、9物件が「新規」採用となっています。この25物件の構成は、都心でいまだにミニバブル価格での販売を続けているタワーマンションと、長谷工型の郊外大規模ファミリーマンションが主流。また、意味もなく郊外にできたタワーマンションもいくつかあります。

今日の主なる話題はその長谷工に関して。

この図面(日経アーキテクチュアに掲載された黒部丘マンションの図面)は、長谷工コーポレーションが中心になって平塚市黒部丘という場所で進行している全357戸のプロジェクト。今のところ「(仮称)湘南平塚プロジェクト」というそうです。
まあ、なんというか... あきれてモノがいえません。

1 まず、「日」とも「白」の反転ともいえる棟構成。
私も長いことマンションを見てきましたが、こんなの初めて。とにかく、何が何でも「部屋数を多く確保」というガメつさむき出しの、何とも醜悪な配棟計画です。
真ん中と北の住棟の日照時間はどうなのでしょう?

2 これを無理やり「2棟」と言い張っている
なんでも「2棟」だと容積率が多くなるのだそうです。どう考えても「9棟」にしか見えませんけど(笑)。

3 機械式駐車場と駐輪場がビッシリ
なんだか、まるで共産主義国家のアパートみたいですね。まさに、住まいを工業製品のように考えているのがアリアリ。3段機械式駐車場は、15年後に恐ろしい更新費がかかります。そこまでして100%が必要なのですか?

地元では大反対運動が展開され、裁判になっているそうです。よくこういった計画に建築確認をおろしたものだと不思議で仕方がありません。

信じられないのは、こういった事業を平気の平左でおやりになっている長谷工コーポレーションという企業の「倫理観念」。日本人の道徳観は、長らく「名こそ惜し」が基本だったと私は思いますが、この企業にはそれ以前の「恥ずかしい」という感覚すらなさそうですね。

▲榊淳司氏のメールマガジン「榊淳司の注目のマンション情報」より
2010年6月29日(火)
△榊淳司氏は日経BP社発行の月刊誌「日経マネー」にコラム「失敗しない不動産投資術」を連載中。 
http://www.sakakiatsushi.com/?p=2068

道路空間を売りに出す

■道路の上下空間を民間開放、国交省が提案募集

国土交通省は6月25日、国交省の成長戦略会議で打ち出した新たな官民連携の取り組みとして、「道路空間のオープン化」に関する提案の募集を始めた。これまで利用を制限してきた道路の上部空間や高架下を民間開放し、新たなビジネスチャンスを創出。民間からの資金や収益還元によって道路の整備・管理を進めるのが狙いだ。7月31日まで、国交省道路局環境安全課で受け付ける。

道路空間のオープン化は、成長戦略会議の提言で老朽化したインフラへの対応策として盛り込まれた。提言では、首都高速など既存の高速道路を対象に、周辺の民間開発と協働できる場合に民間開放を進めるケースを例示。「一般道路も含め、立体道路や占用制度を緩和し、都市の道路空間を活用した新たなビジネスチャンスを創出する」と明記した。2010年度から民間の提案を募集し、対象地域・個所を選定する方針も示した。
 
提案募集では、現状の法制度の枠組みを越えた幅広い企画、提案を受け付ける。提案書には、道路空間を使った具体的なプロジェクトの内容や場所、想定される官民連携のスキーム、道路施設の整備・管理への収益還元の考え方などを記入する。

国交省によると、具体的なプロジェクトの選定時期は、現時点で未定だ。「まずは、提案を集めて、既存制度の課題や民間事業者のニーズを把握したい。必要な場合は法制度の改正を検討する。プロジェクトの実現可能性も検証し、対象プロジェクトの選定につなげたい」(道路局環境安全課)。

道路空間


▲日経BP社 ケンプラッツ 2010年6月29日(火)

周辺住民が文化庁を提訴

■マンション建設で重要文化財損傷の恐れ、文化庁を初提訴

12階建てマンションが建つと国の重要文化財がビル風で破損する恐れがあるので、文化庁は建築主に対して建設停止を命令せよ――。東京都文京区の重要文化財「銅(あかがね)御殿」の隣地で進むマンション建設を巡り、周辺住民8人が5月20日、東京地方裁判所に行政訴訟を起こした。

▲日経BP社 ケンプラッツ 2010年5月24日(月)
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20100520/541285/

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