2008-09

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エリアマネジメント広告

■豊中市のまちづくり支援課 エリアマネジメント広告

豊中市には「まちづくり支援課」があり、まちづくりフォーラムやまちづくり実践大学、中高生のまちづくり講座などを企画実践してきています。

市民・事業者・行政が一緒になってまちづくり・産業づくりについて、議論・交流する場としての「まちづくりフォーラム」は、最新の情報を手に入れる場であるほか、活動を市内各地へ広げる場、地域間の競争意識を醸し出す場として、また、リーダー同士の交流を支援する仕組みとして重要な役割を果たしています。

2008年9月16日の第148回とよなか・まちづくりフォーラムでは、商店街のアーケードや街路灯に広告物を設置し、その広告収入をまちづくりの財源に充てる「エリアマネジメント広告」の導入が可能になってことから、エリアマネジメント広告がまちづくりにもたらす効果や連絡協議会設立の手法について学びます。

商店街のアーケードや街路灯に広告物を設置し、その広告収入をまちづくりの財源にあてる「エリアマネジメント広告」の導入は、様々な規制から困難でしたが、平成20年3月道路局長通達、同局路政課長通達が出され、商店街等のストリート広告を地域で管理し、広告収入をまちづくりの財源に充てることが可能になりました。

http://www.city.toyonaka.osaka.jp/top/bousai/machizukuri/kouza_forum/forum.html

▲豊中市まちづくり推進部まちづくり支援課 2008年9月10日(水)
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閉鎖型・要塞コミュニティ「ゲーテッドタウン」

ゲーテッドタウン

■ゲーテッドタウン 「安心」「分断」渦巻く賛否

安全・安心な住まいを求める声が高まる中で「ゲーテッド(閉鎖型=要塞の)コミュニティ」「ゲーテッドタウン」と呼ばれる大規模開発が増えてきた。敷地内には居住者と招待者以外は入れない。「子供を安心して遊ばせられる」という肯定意見の一方、周辺住民からは「地域が分断される」などの不満の声も上がっている。

セキュリティーを重視し、ゲートを設けて敷地(区画)内の出入りを制限する地域づくりは、治安が悪化した欧米で1980年代ごろから増え始めた。住宅地の周囲をぐるりと高さ2メートル以上の壁や柵で囲い、入り口を数カ所に限定し、出入りを制限するのが特徴だ。

閑静な住宅街が多い東京都世田谷区。青山学院大学の跡地(約4万9000平方メートル)に建設された積水ハウスなどの大規模マンション「東京テラス」(11棟計1036戸)は、大学の塀の形をほぼそのまま生かした。外門から共用施設に入るのにオートロック式のドア、さらにマンション棟に入るのにもオートロックの玄関。公道に面した外門は午後11時に閉鎖。その後、帰宅する住人は各戸の住戸キーで解錠して入る。2歳の女児を連れた女性は「広く緑が多い。外から入ってくる人がいないので、子供を遊ばせても安心」と笑顔で話す。

セコムホームライフと平和不動産は、同区内の公社跡地約1万5500平方メートルに「グローリオ蘆花公園」(9棟計363戸)を建設中だ。5~12階建ての独立した建物を配置。外周の壁にはセンサーを通し、敷地内には防犯カメラ約120台を設置するなど、セコムの最新セキュリティーシステムを完備する。

三井不動産レジデンシャルが東京都渋谷区広尾の病院所有地(2万9000平方メートル)に建設中なのは、ゲートセキュリティー型マンション「広尾ガーデンフォレスト」(8棟670戸)。外門では住人以外の訪問者にガードマンが訪問の真偽を確認。本物の訪問者には当日だけ有効のキーを渡すシステムだ。

こうしたセキュリティー重視の要塞型マンションや戸建て団地開発に対し、周辺住民は複雑だ。「高級感がある」という声もあるが、グローリオ蘆花公園の周辺住民は「芦花住宅跡地周辺の環境を守る会」を結成し、建設に反対している。会員は「公社時代は自由に出入りできたし、通り抜けもできた。子供を遊ばせる近所の人もいた」と自宅横に「閉鎖空間」が現れることに反発をあらわにする。

ゲーテッドタウンへの反対運動が数件ある世田谷区の中杉和明・都市計画課長は「新住民と旧住民を隔て、地域を分断するような建物が増えるのは好ましくはないが、規制する法律がないので、開発者に地元住民との話し合いを促すことしかできない」と打ち明ける。

◇内も外も安全に

立正大学の小宮信夫教授(犯罪社会学)の話「犯罪は入りやすく見えにくい場所に起こる。ゲーテッドタウンは内部の安全性が一時的に高まるが、塀の外周部は逆に人の目が行き届かなくなり、危険性が高まる。内部の住人も犯罪性を呼び覚まされることがあるので、住人同士いつもふれ合い<見える>関係になることが必要だ。内部で育った子供は外部の子に比べ、防衛能力の開発を怠りがちで、外に出たときに犯罪被害に遭いやすい。タウン内で教育や通院、買い物など全生活が完結することはあり得ず、外部の人を中に入れるか、自分たちが外に出るかしないと生活は成り立たない。結局、内も外も安全な場所にする以外に真の安全は成り立たない」

▲産経ニュース 2008年9月1日(月)

写真は、日本初の本格的ゲーテッドタウン「グローリオ蘆花公園」の完成模型。周囲をセンサー付きの塀で守る=東京都世田谷区

大型マンションに強い長谷工の営業利益67%減少

■建設準大手・中堅12社、7社の営業損益悪化
4―6月、マンション低迷


総合建設(ゼネコン)準大手・中堅12社の2008年4―6月期の連結決算は、7社の営業損益が前年同期と比べて悪化した。マンション販売の低迷や官公庁工事の減少など厳しい受注環境を反映して9社が減収。資材高も収益圧迫要因となった。単独受注高は10社が前年同期比で減った。
建設業は年度末にあたる1―3月期に工事の完成が集中するため4―6月期の売上高が少なく、営業損益も赤字になりやすい。2008年4―6月期は12社中8社が営業赤字だった。
営業損益の悪化が目立ったのは長谷工コーポレーションと三井住友建設。長谷工は営業利益が67%減少、三井住友建は営業赤字幅が前年同期に比べて28億円拡大し、32億円の赤字となった。両社とも大型マンション工事に強みを持つが、マンション販売の低迷や資材高の影響を受けたもの。

▲日本経済新聞 2008年8月14日(木)

平塚市のまちづくりにもの申す(2)

■不動産業を営む市民の意見書■

まちづくり政策課 担当者様

今回9月中旬より高度地区の変更等の見直しが行われるようですが、一見したところ強化しているように見えますが、実は少々怖い緩和条件が付加されていると思われるため、都市政策および市長さん両方にご意見させていただきます。(ほぼ同じ内容の物をお送りしています)

私は不動産業者で、主に一般の方々の土地や一戸建て、マンションなどの売買に関する仲介業を営んでおります。
売買契約をする場合は現地の調査が大変重要ですので、いつも市役所内関係各所の職員の皆様には大変お世話になっております。

そのような立場に立って、今回の1万平方メートル以上の高さ制限の緩和および建築基準法第59条の2の規定を考えるとき、住居系の1万平方メートル以上の緩和は必要であるのか?
大変疑問です。

確かに規制をかけ過ぎて、発展性の無い町にしてしまうのは問題がありますが、
それは駅周辺や近隣商業地、一種住居・準住居・準工業までにしていただくことで、十分需要は満たせると思います。
今は生めよ増やせよの高度成長時代では無く、ミニバブルの崩壊した少子高齢化時代です。
平塚にそれほど沢山の(今でも過多気味です)マンション計画は必要ないし相応しくありません。
それより平塚らしいまちづくりを目指すべきです。 

第一種中高層住居専用地域には沢山の1万平方メートル以上の開発になりそうな対象地が、現実に存在します。
今住民より紛争が持ちあがっているJT施設跡地は、現在のマンション計画地が16,000平方メートル、あと半分もやはり同じくらいの土地が残ります。
その他小中高の学校施設の廃校、建て替えが必要になりつつある古いマンションなどなど、考えてみると第1種中高専には改正を加えたことで、今後住民紛争になりそうな場所が多々見受けられます。

私どもは不動産業者ですので、日々不動産に関するご相談をお受けしておりますが、不動産ほど問題が発生しやすくこじれやすい物はありません。
何故かと言えば価格が非常に高いからです。
個人が購入する物の中で、最高額商品は不動産といえるでしょう。
年収300万円の方はその方なりの、年収3億円の方はやはりそれなりの、ご自分で代金として支払う金額の最高額になると思います。
35年ものローンを組んで、生命保険までかけて、いわば命がけで購入する訳ですから、端から見ればほんの些細な事でも大問題になってしまいます。

1万平方メートル以上の開発と言えば、かなりの割合でマンション計画が考えられますが、もし自分の家のすぐ横に地上20mもの巨大な建築物が出来てしまったとしたら・・・・
その瞬間、土地の資産価値は大幅に下落するはずです。
命と同じくらい大事な土地の資産価値を、一夜にして何百万円も下げられてしまったら、それは正常ではいられないはずです。

また第1種中高専にそのような緩和がどうして必要なのか?それが良く理解できません。
現在の15mの高さ制限以内で、どうして不都合が起こるのでしょうか?
高さの高い大規模マンション計画なら、他の用途地域で造っていただく方が自然だし、むしろ1万平方メートル以上もあるなら尚更制限を厳しくしていただくというのが、第1種中高専の趣旨にふさわしいのではないでしょうか?
バランス的に見て、住民ではなく、業者側よりの規制緩和と言わざるを得ない気がします。

商業主義の意見に押されるのは商業・工業地域までにしていただいて、住民が良好な住環境で過ごせるべき趣旨の第1種中高専だけは、住民の考え方を重視して、なんとしてでも緩和措置を断固中止していただけますよう、よろしくよろしく何とぞ宜しくお願い申し上げます。
 
一度緩和してしまえば、法律を緩く作ってしまえば、後々とんでもない苦労を背負い込むことになるのは目に見えています。
建築基準法がそうであるように、規則の趣旨を理解せずに数字だけクリアーした劣悪な住環境を促進するような建物が次々に建築されることになるでしょう。
法律は、守ろうとする人にしか有効ではありませんから、その辺のところを良くご理解下さい。
もしどうしても緩和するというなら、条件として「周辺住民の8割以上の同意を得た場合」という文言を付け加えて下さい。
そうでないと、この先5年後10年後・・・恐いことになるはずです。

▲ショーナンなぎさヴォイス 2008年9月9日(火)

平塚市のまちづくりにもの申す(1)

■高度地区の変更案について 市民の意見書■
平成20年8月5日
平塚市長 大蔵律子 殿

高度地区の変更案についての意見


 平成20年7月15日付広報「ひらつか」に、「高度地区の変更案を受け付けます」とありましたので、下記2点について意見を提出します。

1、住宅地域の敷地面積による高さの緩和規定について
  10,000㎡以上の敷地面積の土地に対しては、基準の高さ15mを超えて、31mまで緩和できるとなっています。これは、まさに「杏雲堂跡地マンションの高さ」を規定の一つとして定めているように思われます。
長い間、住居地域では10~15m以上の高さの建物は建たないものと信じて生活してきた平塚市民にとって、この「杏雲堂跡地マンション」の高さは晴天の霹靂の出来事でした。事業者案が示された当時、1ヶ月という短い期間に建物の高さについて署名1万余筆が寄せられた事実が、市民に与えた衝撃を物語っています。
この署名簿は、<湘南にはあくまでも広く高い空がふさわしい。自分達が愛し誇りとしてきた平塚の海岸地域も湘南海岸地帯の一つとして、この空間を守り続けたい。平塚市民が長い間守ってきた従来の15mの高さを存続したい!」という1万人余の願いが込められたものでした。
行政のご協力もあり当初の事業者案より低くなりましたが、決して31mに納得した結果ではありません。1万筆余の市民の心は、あくまでも「長い間、守られてきた10~15m」なのです。そして、市民のこの気持ちは海岸地帯だけに対してではありません。
せめて、市内第一種中高層住居専用地域においては、10,000㎡以上の緩和規定をはずしてください。それこそが、現在住んでいる人にも、これから平塚に住もうと願う人にとっても、【住環境の維持と保全】に適うものだと考えます。

2、より多くの専門家による「事業者案を審議する検討会議」の設置規定を
  もし、緩和規定を設けるとなった場合は、上記のような<より多くの専門家による「事業者案を審議する検討会議」の設置規定>を設けることを要望します。
  従来のような<付近住民に対する事業者の説明会開催>で良しとせず、建築家のみならず、まちづくり全体を研究する専門家等、幅広い人材を委嘱した検討会議を必ず開催することを規定する項目を入れてください。
  そして平塚市の責務として、【より良い住環境を維持保全するまちづくり】を目指す手段として、事業者案が平塚市の住居環境としてふさわしい質であるか、まちづくりの観点から周囲との調和は適っているか、沿道・周囲との緑の保全は果たされているか等を、まちづくり専門家が住民・事業者からヒアリングを行う。また、日照、眺望、プライバシーについて地元の付近住民の声をヒアリングする機会を設ける等、実地に検討する機会を設けてください。

市への意見
 「高度地区の変更案」に対するパブリックコメント募集は、昨年9月末を締切として行われました。
しかるに、6月17日の本会議において、今年3月・4月に提出された事業者関係団体の意見を、「内容が適切と判断したので『高度地区案』に盛り込んだ」という事実が答弁としてありました。募集期間を半年も経過した後に提出された意見、しかも案に大いに関係する事業者団体からの意見を取り入れるという市の姿勢は大いに疑問といわざるを得ません。
 「なぜ、募集期間を大幅に過ぎた意見を取り入れたのか?」「今後も取り入れる方針か?」という質問に対し、市の回答は「パブリックコメント実施要綱に従った」「団体の意見でも市民の意見でも、適切と判断したら意見の受付期間が終わっても受け付ける。ただし、市民一人ひとりの意見は受け付けないが、市民も団体として言ってくれば受けつける」というものでした。
 これは、明らかに基本的におかしいと考えます。

◆何のための募集期間設定なのでしょう。
   お互いの仕事の便宜上、同一職種で構成している団体は、すぐに意見が纏まり提出できるはずです。 パブコメ募集期間中に、なぜ出さなかったのか?そこが問われるべきではないでしょう?
   何かを行う場合、期間を設定して守る。これは社会の最低の規範です。そこを守れなかった人の意見を取り入れては、社会のルールが根底から崩れます。募集を守って提出した人、期間終了後に気付いて諦めた人など、ルール遵守の人を踏みにじるものではないでしょうか。

◆「適切と判断した」と市は説明しましたが、適切とは、何を持って適切なのでしょうか。
   「案」に対しての賛成・反対意見について、市は、本来、白紙のはずです。募集期間内の全ての意見を参考にする、があるべき姿でしょう。
募集期間後の意見が適切だったので入れたとなると、誰が、どういう理由で適切と判断したかが問題になります。また、適切でないと判断されることも当然ある・・・となると、非常に不透明なアンフェアーな行政措置と受け止めます。これは、透明性をうたっている市の姿勢に、自ら大いに反した行為ではないでしょうか。

◆市民一人ひとりの意見は受け入れないが、団体なら受け入れる、とは。
先にも述べましたが、仕事の便宜上、同一職種で構成している団体は、すぐに意見が纏まり提出できるはずです。個人が意見を提出するために団体を構成するには、かなりの努力と期間が必要です。それを同一に論じるのは、締切期限無視と共に、明らかに不公平ではないでしょうか。本来、基本的人権とは、一人ひとりの意見が尊重され、平等な機会が提供されることを含むものでしょう。
しかも「団体だから意見を聞き入れた、聞き入れる」となると、所謂、「力によるごり押し」を市行政が議会という公の場で認めたことに他なりません。このようなことが公に答弁される議会が他にありましょうか。
まさに、平塚市議会史上に、大きな汚点を残した答弁と言えましょう。

▲ショーナンなぎさヴォイス 2008年9月9日(火)

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